増え続ける空き家件数

空き家戸数が増加の一途を辿っています。 昨年の野村総合研究所の試算（「2018年、2023年、2028年および2033年における日本の総住宅数・空き家数・空き家率」野村総合研究所、2015年6月）によれば、2013年時点の空き家率は13.5％。20年後2033年にはなんと30.2％。日本の住宅の三分の一弱が空き家になっている計算になります。
とはいえ、この数字には注意が必要。
空き家というとさびれた一軒家を思い浮かべがちですが、大きく以下の四つに分かれます。

• 売却用の住宅（空き家全体の約4％）
• 賃貸用の住宅（全体の約52％）
• 二次的住宅（別荘など、全体の約5％）
• その他の住宅（全体の約39％）

以上のように、空き家の9割を「貸したいのに借主がいない賃貸用住宅」と、「売却にも賃貸にも出されていないその他の住宅」が占めています。

空き家の処分方法

一言に空き家の処分といっても、様々な形があります。

① 所有者が住む
② 管理を委託する
③ 賃貸に出す
④ 売却する

これらの処分方法は、当該不動産の住所と所有者の住所が異なる場合、多大な労力をさくことになります。
都心部のＡ県に住む方が、実家のあるＢ県の不動産を相続する関係で処分する場合、Ａ県からわざわざＢ県に赴き不動産会社と会わなければいけない。かつ、一朝一夕で決まればいいですが複数の業者の意見を聞きたいもの。往復が増えて、手間と労力が惜しくなり勢いで決めてしまうことになりそうです。

不動産の円満相続は生前の家族信託で実現する

もっとも良いのは生前にそれらの不動産の処遇を予め決めておくこと。
ただ、親も子もお互い、まだ大丈夫だろう、まだ元気だと高をくくってしまうのが現状です。
そこに突然襲ってくるのが認知症や脳梗塞。
認知症と不動産の相続、関係あるの？…大問題です。

認知症の患者と潜在患者の割合は、三分の一にも及ぶといわれています。一般的に、認知症や脳梗塞などで判断能力が低下すると、資産は凍結されてしまいます。任意後見制度も対策として挙げられますが、財産は裁判所の監督下に置かれ、原則は財産保全が求められますので、賃貸や売却などリスクを伴う処分方法には適さないのが現状です。

かつ現在、認知症や脳梗塞を発症してから死に至るまでの期間が非常に長くなっています。不動産の視点で言えば凍結されてから相続に入るまでに大きなタイムラグが生じることになります。

これらの負担を軽減する可能性があるのが家族信託（民事信託）。信託とは、「委託者（親子なら親）」が、信頼できる人や事業者に財産を預け、「受託者（子）」がその財産の管理を行い、その財産は信託契約に従って「受益者（親）」が受け取る仕組みです。 これを利用することで、生前に双方合意の上円満な不動産相続が実現できる可能性が高まります。

これから生き残る不動産業者とは？

近年、不動産仲介業者、不動産管理業者の中では相続に関する資格を取得し、不動産相続のコンサルティングという付加価値でブランディングを行う企業が多く見られます。
「中古アパート経営で解決する間違いだらけの相続対策」著：右手康登
著者の右手様はご自身の不動産管理に関する資格であるCPM（米国公認不動産経営管理士）とCCIM（米国公認不動産投資顧問）で培ってきた不動産と相続に関するノウハウをこの書籍に纏められました。
不動産仲介業や管理業は、「地域密着」というブランドの魅力が徐々に希薄になり、広いエリアを持つ大手に吸収されています。
ここで物件数などのスケールメリットや地域密着度で抗うのではなく、相続やローンなど、オーナーに寄り添った具体的なノウハウをもったきめ細やかな対応が求められているのではないでしょうか。

 

幻冬舎メディアコンサルティング

上野　慎太郎